【我的讼No.1236】34宗商品房销售合同纠纷案

当事人是一家房地产开发企业，他们所开发的某楼盘的地下车位原本规划的是立体车位，但在建设时发现无法建立体车位，在验收时被行政机关处罚。因为无法建立体车位，可能会导致小区车位不够，有很多业主因此拒绝收楼。有些业主的诉求通过协商已经解决，比如通过赠送物业管理费的方式让利给业主，这些业主也就不再纠缠于此事。不过，仍然有34户业主拒绝收楼，并起诉至法院，要求当事人支付房款10%的违约金并以房价为基数按每日万分之三为标准支付逾期交楼违约金。

这个当事人本来是我前同事的客户，但是因为是群体性案件，而且后面观望的业主还比较多，当事人很重视。因此，我的前同事找到我，由我出面代理这一批案子，希望能够有一个好的结果，这样后面观望的业主就不会考虑起诉。

就这些业主提出的两个诉求来看：对于**个诉求其实是缺乏合同依据的，因为合同里面曾经对业主约定过10%的违约金，所以他们在起诉时参照这个违约条款提出他们的违约金诉求。他们的事实依据在于开发商公众号中宣传，该宣传称楼盘将建车位多少个，其中立体车位多少个。对于立体车位，因为有自然资源局的处罚，没法建设的事实是可以确定的。他们认为开发商对房屋相关设施所作出的具体的说明和允诺，应视为要约，并应成为合同条款的一部分。因为开发商无法建立体车位，已经构成违约，故应支付房款10%的违约金。

对于这些业主提出的第二个诉求，其实在约定交楼日后第3天房屋已经具备交楼条件，只是这些业主认为立体车位未建，不符合交楼条件，故拒绝收楼。但是这一部分业主手上有一个对当事人很不利的证据，一位销售方的经理曾经被业主围困，他第二天就要回家结婚，他给这些业主签了一个材料，大意是三个月内公告立体车位解决方案，具体的交楼时间将以符合法定交楼标准后开发商再次发出的交楼通知为准，而且开发商将按约定进行赔偿。

针对上述两项诉求，我统一进行了答辩：**，原告欠缺要求开发商支付未建立体车位违约金的诉权，该项诉求缺乏事实基础，也没有合同及法律依据。因为即便因车位问题要起诉，业委会才是适格原告。开发商的宣传资料中并未有对车位数量明确的承诺，而且合同约定，如果车位未达到规划验收标准，开发商应“按原设计标准全部完善至达到验收合格水平为止”，可见，即便未建立体车位违约，开发商的义务也是整改至验收合格。第二，原告要求开发商支付逾期交楼违约金无事实及法律依据。开发商在约定交楼时间届满后第3天已经通知收楼，三书一证一表俱全，原告拒不收楼的责任由原告承担。至于销售方经理的签名，开发商未对其进行授权，也未追认其行为，该材料对开发商不具有法律约束力。

出乎意料，法院对我的答辩意见照单全收，几乎照搬到判决书中。仅支持三天的逾期交楼违约金，其余诉求全部驳回。这些业主不服，全部上诉至中院，因为他们全部委托给一家律所了，所以都是共同进退。二审法院以跟一审法院相同的理由，维持原判，驳回上诉。

因为确实无法再建立体车位，我建议开车商以安抚为主，对于这批起诉业主，如果他们愿意，仍然按照之前协商收楼业主的标准，赠送一定月份的物业管理费。这些业主赢了官司后很快便面对现实，由他们的律师与我沟通，提供银行卡，要开发商把三天的逾期交楼违约金支付给他们，并落实了减免物业费的事情，都办理了收楼手续。这个案子便这样结案。

坦率地讲，跟开发商的诉讼是困难的。我从业后的**个案子便是代理几十户业主跟开发商诉讼，要求退房，法院以匪夷所思的理由驳回了我们的诉求。我记得我当时内心非常震惊，几乎要动摇我对在这个行业发展的信心。当然，我指的不是开发商会动用关系去影响法院的判决。至少在前期的售房合同中，对业主的保护是明显不够的，甚至是不对等的，你去看看那比原合同还长的补充协议你就明白。政府规定售房合同条款不能修改，但是开发商都是通过补充协议的方式把那些条款重写。在后期的合同履行过程中，开发商的资源和手段，也几乎都可以让业主“服妥”。即便真的到法院打官司，开发商也占尽先机，比如合同本身对它有利，履行过程风险防范得当，能够请到好的律师，愿意投入大量资源，这些对于赢得诉讼来说都很重要。

作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。