【我的讼No.1233】租赁合同纠纷案

2020年1月底，新冠疫情爆发，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。广州市某著名服装市场按照政府的指示，于1月28日休市，直到3月2日才启市，因此引发一大批房屋租赁合同纠纷。因为该服装市场的租金特别昂贵，一个小档口，每月的租金一般都在20万元以上，月租金在40万元的档口也不鲜见。休市的这一个月，正是春节期间，是一年中*旺的一个月，这让这些档主损失惨重，备货的损失且不说，这一个多月的租金能不能退，是他们*关心的问题。

我们团队在这期间接了10来个这样的案子，大部分的当事人是承租方，也有两个是出租方。还有当事人，自己有档口出租给别人，也租了别人的档口，即是承租方，也是出租方。因为是群体性案件，我们还特意向司法局报备。

这些案子的案情总体是一致的，但是个案的情况并不一样。首先是租期长短不同，有些租一年以上的，有些就是做春节生意，只租了一个月，或者一个半月。其次是承租的方式不同，极少有直接在业主手上租的，绝大部分都是转租而来。转租的情况千差万别，但都跟正常的租赁有别。这个服装中心有一个专门负责商铺转租的机构，可能由于租赁市场过于火爆，商铺承租人的易主特别频繁，交易模式十分成熟，出租方和承租方几乎都不见面，就可以完成交易。这也直接导致案件处理的困难，比如有些收款人并不是出租人，有些合同当事人是外国人，不一而足。*后，就是在重新启市之后，每个当事人的处理方式不一样，当时服装市场给了一个月的免租期，但是有条件，比如要放弃维权。有些当事人享受了免租期，但还是要打官司；有些当事人是用别的主体享受了免租期，他还要以自己的名义来起诉维权。情况各不相同。

因为绝大部分的商铺都是通过服装市场的专门机构进行交易的，所使用的合同基本上都是一样的。这个合同其中有一个条款，大意是：在承包期内，因商场改建或政府行为令档口不能继续使用，出租方要将承包费余额、押金退还给承租方，出租方不做其它补偿。因此，我们代理承租方起诉的时候，便引用这个条款，要求出租方将休市期间的租金全部返还。

这一批案子的审判持续了较长的时间，听说是因为法院内部有许多这个市场的案子，法院希望统一处理，所以迟迟没有下判。从后来收到的判决来看，我们发现法院认为因为疫情而休市，属于不可抗力，出租方应分担承租方的损失，应退还大部分休市期间的租金。大致的标准是：如果租期为一个月，则退还90%；三个月以上的，大约退还80%；一年左右的，则退七成租金。

因为我们代理的绝大多数都是承租方，这个结果当事人是满意的，均没有上诉。有几个当事人是出租方，因为所有的判决都这样处理，他们也不好再说什么，同样不再上诉。这种群体性的案子，坦率来说，其实并没有多大压力，因为法院会依大致相同的准则进行处理，我们作为代理人，把每一个案子的细节问题把握好就行，比如租金支付的事实、启租时间、装修期以及合同的特别约定等，不能一这样的细节问题上出现差错。此外，有些案件的当事人是外国人，那就要到专门的法院起诉，案件要变成涉外案件，处理程序上会有较少的差别，也需要注意。

作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。