【我的讼No.1224】房屋买卖合同仲裁案
当事人售房,先与甲先生签约,甲在签约后一直不去办理银行按揭,当事人发催促函给甲,要求甲履约。甲表明自己征信有问题,贷不了款,与当事人协商,由他找一个征信没问题的人重签合同,当事人同意,便与甲先生找来的乙小姐签约。
签约之后,乙小姐支付数十万元定金。因为双方均通过中介联系,当事人多次询问中介,问乙小姐的同贷书是否下来,什么时候可以支付首期房款。中介均答复称,客户要两个月后才会有钱,目前没有资金付款,如是多次。
中介还表示,甲先生同意损失20万定金,希望与当事人解除合同,他甚至把解除合同协议都做好了,当事人不同意。当事人是房地产从业人员,对房产交易非常熟,她还有个同事也是房地产从业很多年,而且考了律师牌,正在律所实习,他们俩人合计“挞定”。遂发函予乙小姐,通知解除房屋买卖合同,没收定金。
三个多月后,收到乙小姐申请仲裁的资料,乙小姐要求双倍返还定金。在此期间,当事人已经将房产卖掉,而且已经过户给买家。
当事人找到我后,我细看了资料,发现合同约定有两个月的履约期限,但是当事人因为急着卖房,又听信中介的话,以为乙小姐不买房了,在期限未届满时发函解除合同。因为当事人未与乙小姐直接联系,根本没有乙小姐表示不买的证据,售房的中介也不愿意出庭作证。当然,即便有证据,肯定也只是甲先生表示不买的证据,但是中介拒绝提供这方面的证据,而且甲先生也不是合同当事人。目前房子已经出手,即便是继续履行合同也是不可能的。
更为头痛的是,他们发函给乙小姐,但是声明解除的合同却是甲先生那份合同。要是对方律师比较专业,至少可以要求房价20%的违约金,那将是150万以上的损失。两位资深的房产从业人员捅了一个大篓子,所以他们请我出马代理这个案子,还说一定要赢,否则他们都无颜再在江湖行走。
我只能装作很有道理的样子,提出几点抗辩意见:一是乙小姐并非合同当事人,不是适格申请人;二是即便乙小姐是适格申请人,当事人也未解除与她的合同;三是当事人不存在“不履行约定的债务”的情形,不适用定金罚则;四是乙小姐预期违约,当事人可以解除合同;五是在当事人发函解除合同后,经中介沟通,双方对于没收定金已经达成合意。在庭审调查中,我也小心翼翼地避开当事人在对方两个月的履约期限内解除合同这一关键事实。
对方的律师比较年轻,明显经验不足。要是经验丰富的话,我觉得至少要主张让当事人赔偿合同金额20%的违约金,而不是双倍返还定金。他的准备也是不够的,一些细节问题他并没有掌握。更为重要的是,在庭审中,他显得信心不足,应对仲裁员的提问比较糟糕,把自己有理的事情搞得好像理亏一样。在调解阶段,我提出退还对方一半定金,他居然同意了,我们便赶紧签了调解协议,侥幸地在当事人非常满意的条件下解决了这个案子。
合同解除是非常专业的工作,往往带有严重的法律后果,因此,在面对这一问题时,一定要由专业人士操刀,而且要格外慎重。这个案子便是一个鲜活的例子,在仲裁之前,当事人其实完全可以没收买家的定金,比如等到两个月后再发函,或者事先催告一下,但是他们操作失误,把一个有确定收益的事情变成自己巨大的风险,这对本案两位资深的房产从业人员来说,应该会是一个深刻的教训。
作者:周晓明,经济法博士,法学博士后,大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。