【我的讼No.1222】商品房买卖合同纠纷案

这个案是一个并不熟的律师朋友介绍的，她自己的案子，打到半途，她觉得诉讼艰难，萌生退意，便把我介绍给当事人，由我继续跟进这个当时已经打了几年的官司。我介入之后，又经历了几次失败，不过在*后一场诉讼中逆转结局。

当事人于20年前购买5间商铺，与开发商签订商品房买卖合同，开发商免首付，当事人仅需按月支付按揭贷款。与时同时，当事人再将商铺返租给开发商，与开发商的关联公司签订租赁合同，由这家公司按月支付租金。

到2015年的时候，距买房时15年过去了，因为商铺所在的土地为工业用地，仍然无法办理房产证。根据合同约定，当事人可以解除合同并主张违约金。当事人听信一律师的建议提起诉讼，要求解除合同并赔偿违约金。那位律师没有想到他的错误判断将当事人拖入长达六年时间的漫长诉讼中。

开发商提起反诉，要求判令商品房买卖合同无效，并要求当事人退还已经收取的租金。一审法院判案涉商品房买卖合同无效，当事人将商铺退还，同时将收取的租金退还开发商。当事人不服一审判决提起上诉，二审法院认为租金是另一法律关系，改判当事人退商铺但是不退租。

开发商再次以不当得利起诉，认为既然商品房买卖合同已经解除，那么当事人收取的租金属于不当得利，应予返还，当事人更换律师应诉，这样律师便是我那位不熟的律师朋友。一审法院认为当事人取得租金具有合同依据，不属于不当得利，判决驳回开发商全部诉讼请求。开发商不服一审判决，提起上诉，二审裁定发回重审。

到重一审时，开发商将案由改为租赁合同纠纷，法院支付开发商的诉求，判令当事人返还15年来收取的数百万元租金，当事人再次败诉。我的律师朋友建议当事人换将，主动将我推荐给当事人，我便于此时介入本案。

我代表当事人提起上诉，认为虽然商品房买卖合同被判无效，但案涉租赁合同有效，当事人不应退还租金。二审法院未支持我的意见，维持一审判决。我们申请本案再审，遗憾的是，省高院驳回再审申请。

到此时，似乎已是穷途末路，不过我仍不死心，建议当事人再次起诉，主张开发商在未取得三证的情形下售房，属于欺诈售房，应赔偿当事人一倍房款及房价上价的损失。一审法院认为，当事人与开发商老板是亲戚关系，明知楼盘未取得三证而买楼，开发商不属于欺诈售房，驳回全部诉讼请求。

我只能再次上诉，背水一战，寄希望于二审改判。

雪上加霜的是，我们上诉时已经是民法典施行之时，房品房买卖合同司法解释修改，去掉了欺诈售房一倍房款赔偿的条款，至此，与对方火拼六年，我们手中只剩房价上涨一根柴火棍。

庆幸的是，在*后关头，二审法院支持了我们的部分诉讼请求，法院判决开发商按房款的一倍向当事人支付房价上涨的损失，在输得怀疑人生之后，我们终于赢得*后一战。

我们回望这个案子走过的路，觉得当事人提起诉讼的决定是错误的，他们当时并没有料到购房合同存在无效的风险，这样当事人不但无法获得违约金，还将损失租金。还贷将近20年，一场诉讼后，房子没了，租金也没了，真是有苦难言，可见律师对案件的预判是何等重要。当然，当事人在输了那么多次以后，还愿意相信律师，将诉讼进行到底，直到胜利，这种精神难能可贵。

六年官司，屡败屡战，这种胜利真是意志的胜利。如果我们对法律的公正哪怕有一丝的怀疑，我们恐怕也没法走到*终胜诉的那一天。

作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。