【我的讼No.1194\No.1195】租赁合同及执行异议案

我的当事人是一家大型家具公司，于2013年在内蒙古某开发商手上租赁一商场4500平场地，用作家具卖场，租期10年，每年租金300万元。由当事人公司法定代表人出借1000万元给开发商的法定代表人，月息3分，口头约定借款利息抵扣租金。此后，当事人未交租，开发商的老板也未付息。三年后，开发商破产，法定代表人出逃，当事人收到法院的协助执行通知书，因为开发商被某人强制执行5000万元，该人称当事人仍欠开发商租金2700万元，要求当事人将租金支付至法院执行账户。

我了解案情之后，发现本案有多重风险。开发商的法定代表人已经跑路，当时利息抵扣租金只是口头协议，要是开发商不承认这回事，就意味着不但当事人法定代表人的1000万元本金打了水漂，而且当事人公司还拖欠开发商的物业公司巨额租金。更为要命的是，开发商的物业公司已经起诉当事人，要求支付租金、违约金、采暖费、制冷费和基础敲诈维护费等费用。这是一重风险。

此外，我仔细看了资料后还发现，开发商出租给当事人的商场，只有一半是开发商的物业，另一部实际上已经出售，再由小业主反租给开发商的。因为开发商未付小业主的租金，这些小业主纷纷到法院起诉，要求解除与开发商的租赁合同。如果开发商与小业主的合同被判解除，当事人基本上也无法继续经营这个卖场。这是第二重风险。

至于那个协助执行通知书，我并没有太重视。因为我知道按照法律规定，只要当事人提出异议，法院不能进行实体审查，即应解除对当事人的执行措施。后来我才知道，我的想法过于天真。

当事人公司很重视这个案子，董事长与我一起飞到内蒙古。我觉得症结在开发商的法定代表人，建议董事长一定找到这个老板，至少要把1000万元的利息抵扣租金这一事实固定下来，要是能撤掉租赁合同案，那就更好。董事长听从我的建议，联系上开发商的法定代表人之后，又连夜飞到北京，在北京与该老板见了面，在本金上作了让步，解决了这个租赁案，开发商的物业公司撤诉。这是明智的作法，因为该老板已经负债累累，如果还坚持要他归还1000万本金，是完全不现实的。

之后，我到法院与各位小业主及他们的律师见面，协商继续将场地出租给当事人，由当事人代替开发商支付租金的事宜。**次谈得很不顺利，因为开发商拖欠租金的金额较大，而且这些小业主基本都是当地的公务员，姿态比较强硬，不太愿意让步。后来又谈了很多次，才彻底解决这一隐患。

我同时去法院处理那个协助执行的事情，要是不处理，法院会强行划扣2700万元。我向法院递交《执行异议申请书》，以为交了就会没事。我没料到法院居然驳回我们的异议申请，我们只好向中院申请复议。中院还算比较公正，直接撤销了区法院的驳回异议裁定书。

我当时想，这下该完事了吧。没想到开发商的债权人向中级人民法院申请执行，中院又要求当事人协助执行，我们只能再次向中院申请执行异议，中院自行纠正错误，裁定撤销《协助执行通知书》，这下轮到申请执行的那哥们不服了，他向省高院申请复议，省高院复议后维持了中院的裁定。

这个案子，前半段堪称精彩，因为比我想像的顺利，看起来十分困难的问题，居然轻松地解决。后半段则是让人窝火，一个简单无比的法律问题，有明确法律规定的事情，竟然要经过那么多次的诉讼，才终于圆满解决。律师生涯的精彩和无奈，在这个案子中，体现得淋漓尽致。

 作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。