【我的讼No.1171】房屋买卖合同纠纷案

当事人是顾问单位的高管，她与买家及中介方签订房屋买卖三方合同，收取买家10万元定金后，将她名下的一套房产出售。中介费用4万元，她先支付1万元。签约当晚，她丈夫与她发生争执，不同意售房。她仍按照合同要求提前还清全部银行贷款，取消抵押，并办理房产证，但在此之后，未再配合买家有进一步的交易动作。

买家催促未果，委托律所发来律师函，要求当事人配合完成房产交易。我服务该顾问单位已经十余年，与当事人很熟，她在**时间便将此事告知我。我知道此事理亏在当事人，诉讼中会很背动，便建议当事人与买家调解，实在不行，可以考虑适当支付违约金和解，当事人认同我的观点。我便陪她到中介处与买家协商两次，希望能够和解。不过买家是军人出身，态度一直非常强硬，坚决要求配合过户，完全没有协商的余地。

不久后，当事人收到买家的起诉材料，她马上委托我代理她的案子。我看了诉状，发现买家并未主张继续履行合同，而是要求支付房价10%的违约金，金额约30万元，还应承担律师费和中介费。我的策略仍然是积极应诉，争取和解结案。

我提出几点答辩理由：一是房屋买卖合同中列明的买家为两人，但是与当事人见面洽谈的人并未签名，签名的人当事人不认识，合同未成立，买家主张的中介费、律师费和违约金无合同依据；二是案涉房屋为当事人夫妻共有，当事人无权单独售房，即使案涉合同成立，也不具有法律效力，买家诉求仍应予驳回；三是合同约定买家应在当事人赎楼后7天内支付首期房款100余万元，但逾期未付，属于违约在先，不具有合同解除权；四是即使合同有效且当事人有过错，因买家并无损失，其主张的违约金明显过高，应予调整，律师费和中介费的支付无合同依据。

我做好了充分的开庭准备，不过待到开庭那天，我还未在被告席上坐稳，法官便跑进法庭，强烈要求和解。和解本来也是我的想法，便同意法官的要求，与买家律师协商。买家一方表示律师费和中介费可以放弃，但违约金不能减。我见法官调解意愿那么强，反而不着急了，只同意支付50%的违约金，大约15万元。买家一方刚开始不愿意，法官便拿着我的答辩状去做工作，磨了一会儿，便达成了和解协议。

当天中介方也派员参加庭审，因为他们被列为第三人，不过中介未发表任何意见。法官便撇开中介费的问题，在和解协议中表明解除房屋买卖合同，由当事人支付15万元了结本案。我当时就觉得这样操作会有隐患，但同时也认为中介方大概也不至于为了3万元中介费去法院起诉，再说先解决房屋买卖的纠纷是重点，再扯中介费的事情恐怕会影响调解，所以也未提及中介费一事。

数月后，当事人又收到法院传票，中介把她和买家一块起诉了，追讨3万元中介费。我觉得这个案子实在太小，当事人没必要再委托律师处理，便叫助理简单弄了一个答辩状，叫当事人签名后寄给法院，并交待她可以不出庭。她听从我们的建议，没有出庭。不久后，她收到法院的撤诉裁定，中介方居然撤诉了，不知道中介是在买家那里拿到钱了，还是基于其他方面的考虑。

这是典型的房产交易中的毁约案，我代理了不少这样的案子，有时候当事人是守约方，有时候是毁约方，立场不同，诉讼的策略和思路就不同，但一切以当事人利益*大化为依归。在诉讼当中，律师情感的控制是重要的，我们都痛恨毁约方，但如果将这种厌恶的情感注入到诉讼中，是相当不利的。若代理守约方，会让你过于冲动，不够冷静；若代理毁约方，则会让你消极应对，容易疏漏。律师不代表公平正义，律师一定是有立场的，必须要始终站在当事人这一边，哪怕他罪大恶极。我们秉持这样的理念，在诉讼中就不容易被情感所左右，从而影响我们为当事人提供服务的质量。

作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。