【我的讼No.1172】合同纠纷案

当事人公司在2010年左右承包某村300余亩土地用于旅游开发，租期50年，每年租金约150万元，每半年交当年50%租金，租金每五年递增10%。若欠租超过一年，出租方可解除合同。**期开发必须在合同签订后完善手续两年内完成，投资不少于1亿元，否则出租方可解除合同。项目总投资不少于3亿元，否则亦可解除合同。当事人公司签订合同后，积极向各个部门进行项目申报，对承包土地上原有建筑进行部分拆除和重新建设，但因林地转建设用地难度太大，故多年未取得建设许可，导致项目无法继续开发。当事人公司因此拖欠一年租金未付，被该村起诉至法院，要求解除合同，支付未付的承包租金及利息，以及赔偿拆除原建筑的损失500万元。

我研究完这个案子的材料后，觉得情况非常不乐观。一是因为这类土地承包合同，几乎都被法院认定为无效合同；二是因为当事人公司已经拖欠一年租金未支付，投资不足一亿元，也未完善手续，这些都是合同约定的解除条件。当然，即使是在这样不利的情形下，我们也不能坐以待毙，仍然要努力应诉，争取*好的诉讼结果。

我们面临的**个问题是要不要反诉，虽然投资不足一亿元，但几千万还是有的，如果合同被判无效或者被解除，我方肯定会要求对方承担我方的投资损失，至少要部分承担。我当时觉得这个案子还是要尽量和解，因为这是一个很大的旅游开发项目，必须确保合同继续履行，否则无论如何，当事人都将面临巨大的损失。我建议当事人暂不反诉，万一本诉败诉，再行起诉也不迟。当然，这种策略显然会拖长案件处理的时间，而这期间当事人公司仍需支付租金，但既然我们的核心诉求是继续开发，哪怕*终完败，这因诉讼而多支付的租金也是我们必须承担的风险。

对方果然提出四点解除合同的事由：拖欠一年的承包金未支付；未在签订合同后两年内完成一期开发建设；不能办理开发扩建的合法手续导致承包标的物不能用于本合同约定用途；未妥善保护具有历史价值和特殊意义的景点。这四点，每一点都可能是致命的。

不过，谢天谢地，对方未主张合同无效。我针对对方的四点理由提出答辩意见：其一，合同约定的“欠租超过一年”指一年期限，并非指拖欠一年承包金额，当事人拖欠上半年租金8个月，下半年租金1个月，尚不足一年期限，此外，合同约定要在承包第三年开始退还押金，但对方并未退还，我方可行使先履行抗辩权，可以拒交租金。其二，合同中“**期开发必须在合同签订后完善手续两年内完成”指完善手续后两年内完成**期开发，不是指合同签订后两年内完成**期开发。其三，开发项目巨大，手续的办理不可能短期完成，我们仍在努力办理中。其四，当事人公司虽然拆除了一些破败的建筑，这正是项目开发的目的所在，具有保护价值的建筑并没有拆除。

对方律师申请对拆除建筑的修复成本进行鉴定，法院居然同意了，我觉得情况不妙。鉴定报告作出后，我们双方都对鉴定报告提出异议，对方主张鉴定的修复费用过低，我方主张仅根据图纸进行鉴定不客观，不能采信。法院同意二次鉴定，二次鉴定的修复价格比**次还高。我感觉情形愈发不乐观。

再次开庭后，双方又是一番唇枪舌战，法院拖了很久，终于出了判决书，完全驳回了对方的诉讼请求。完胜！这真是出乎我的意料。一审法院认为“欠租超过一年”指一年期限，“**期开发必须在合同签订后完善手续两年内完成”指完善手续后两年内完成**期开发，在合同解释上完全采信了我的观点。另外两个焦点，也完全支持我方的说法。

对方不服，提起上诉。二审法院未对“欠租超过一年”指一年期限还是一年承包金作出认定，但采信了我提出的先履行抗辩权的观点，认为对方违约在先，我方可以拒交租金。“本合同签订后完善手续两年内”指在办理完毕相关手续后两年内，这与一审观点一致。此外，二审法院认为对方已经同意了当事人对原有建筑的重修，又主张当事人未保护具有历史价值的景点构成根本违约，不能成立，遂裁定驳回对方上诉，维持原判。

这个案子的判决比我预期的要好很多，我原以为会有一场恶战，至少我们还会要起诉对方，不料却一战而全胜，让我喜出望外。这个案子给我们律师带来的教训比较多：**，要深入研究案子，对于合同条款要认真研读，找出对当事人有利的全部论点。一二审没有论及合同效力问题，我觉得主要原因在于对方律师从未提出这个观点。案涉合同对当事人极为不利，对方律师在找出四个解除理由时，至少还遗漏了两个。这是一个非常重要的诉讼，犯这种错误极不应该。第二，在撰写合同时要特别小心，一定要准确表达各方当事人的意思，不能出现有歧义的合同条款，除非你有意想达到这种效果。这个案子四个焦点中，有两处焦点是对合同条款解释的争议，可见准确表达的重要性。第三，在诉讼过程中，求胜的意志特别重要。哪怕极为不利，也不妨乐观应战，置之死地而后生，往往会有奇迹发生。

作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。