【我的讼No.1163】房屋买卖合同纠纷案

当事人在2015年底出售房产，与深圳买家签订房屋买卖合同。合同约定由买家出资赎楼，购房款由银行监管。双方若迟延履行合同义务，每逾期一天的违约金为合同总金额的1%。买家在办理贷款时换了两家银行，把交易的时间拖得比较长。到2016年初，买家终于拿到银行的同贷书，不过此时房价暴涨，当事人准备毁约，不再配合买家办理赎楼及撤销抵押登记手续。中介发函，催促当事人履行合同，之后，买家又委托律师发律师函，要求当事人配合赎楼，当事人均置之不理。买家无奈向法院起诉，要求当事人继续履行房屋买卖合同并按房款1%的标准按日支付违约金。

这个案子一审的律师不是我们，当事人一审败诉后才找到我们，我们代理二审。我看到一审判决，一审中，当事人的律师称已经办理委托公证，不需要当事人配合，买家也可以完成过户。因约定由担保公司办理赎楼，买家未按担保公司的要求及时将赎楼款打入担保公司的账户，怠于履行义务。此外，因目前房价剧烈上涨，如果按原合同履行，将使当事人权益受到巨大损害，当事人有权依据情势变更原则解除合同。这点几理由，显然不足以影响法官对本案的判断。一审判决案涉合同继续履行，当事人承担房款20%的违约金。一旦判决生效，当事人不但房子保不往，还要支付高额违约金。

房产交易的流程非常繁琐，如果再涉及到中介方和担保公司，情况会更会复杂，研究这种案子颇费脑力。我在上诉状中重点提了两个观点：一是赎楼的责任在于买家，买家是否按合同约定及时与担保公司签订协议并解除抵押是及时完成本次交易的前提。二是目前可以确定的是，买家仍未与担保公司签订担保合同，未支付相关费用，因买家未通知当事人，担保公司能否赎楼当事人不清楚。可见，买家在办理担保公司赎楼方面存在严重迟延，已经构成根本违约，当事人可以解除合同。这样的说法有些牵强，但似乎只能如此。

二审庭审中，买家的律师忘记了开庭时间，没有过来开庭。因为被上诉人一方缺席，法官反而审得更细，问了很多问题，我也得以多次表达了我的总体意见。特别是在违约金问题上，我们表示，即使案涉合同应当继续履行，当事人也不应支付违约金。因迟延履行已使买家获得巨大利益，导致当事人无法购买新的房产，目前房价猛涨，当事人的损失巨大，如判决当事人支付违约金不符合合同法的立法精神以及民法的公平原则。这已经是退而求其次的表达。

二审法院维持了一审判决中关于继续履行合同的那一项，但改判了违约金，认为一审法院对违约责任的认定稍欠妥当，基于利益平衡原则，将违约金调整为8万元。

这个案子在洽谈时，我就一再表示二审维持的概率很高，没必要委托我们处理，但当事人坚持打二审，而她又是朋友介绍来的，我们便签下这个案子。在代理二审过程，我的压力一直比较大，我很担心二审维持原判，当事人付了二审律师费和诉讼费，相当于她的损失又进一步扩大了，这是我所不愿意看到的。好在二审改判，大幅调低了违约金，让我也能有所交待。

我小时候喜读诗，读到“季布无二诺，侯嬴重一言”，心里颇为感慨，也一直引以为做人和识人的标准。等我做了多年的律师后，见惯了出尔反尔和背信弃义，我对此有了更为深刻的认识，似乎变得更为宽容。在面对小的诱惑时，我们坚守原则，信奉契约精神，但如果是置身于本案一样的二手房交易中，在行情暴涨之时，悔约可能意味着数百万的利益，我们是否仍然能够做到无动于衷。这些年来，在案卷中看到许多这样的故事，让我沮丧的是，大部分人都放弃了自己的原则，我们信守承诺，也许只是因为背叛的砝码不够巨大。以此观之，那些不惜代价也要恪守契约精神的人，真是无比伟大。

作者：周晓明，经济法博士，法学博士后，大成律师事务所合伙人。主要执业领域为公司与股权、争议解决、计算机及数据、刑事辩护。